19/04/2021 - Passoires thermiques : à peine votée, l’interdiction de location inquiète déjà les propriétaires

Dans une étude menée auprès de ses adhérents, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) relève que seuls 30% des bailleurs se déclarent prêts à rénover leur passoire thermique, comme devrait bientôt l’exiger la future loi climat. Beaucoup d’autres envisagent de vendre ou de laisser leurs biens vacants… voire carrément de se mettre hors-la-loi.

Haro sur les passoires thermiques ! Cette semaine, les députés ont adopté à l’Assemblée nationale le titre “Se loger” du projet de loi climat et résilience, issu des propositions de la Convention citoyenne pour le climat. Ce chapitre comporte différentes mesures visant à résorber le nombre de passoires thermiques. Parmi elles, l’interdiction d’augmenter le loyer dans ces logements, ou encore l’obligation de réaliser un audit énergétique lors de leur vente. Mais surtout, les députés ont définitivement adopté le calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements classés F et G, à horizon 2028. Pour rappel, la première échéance interviendra en 2023. Dès lors, tous les logements dont la consommation d’énergie dépasse 450 kWh d’énergie finale par an et par mètre carré (environ 90.000 biens concernés) seront interdits de location. Puis ce sera au tour de l’ensemble des logements étiquetés G en 2025, puis les logements F en 2028. Rappelons tout de même que la mesure doit encore être validée par les sénateurs. Mais il y a de fortes chances pour que ce soit le cas.

Au total, près de 1,7 millions de logements mis en location devront donc être rénovés par les bailleurs d’ici 2028. Soit plus de 20% du parc locatif privé (7,3 millions de logements) ! Mais une question se pose désormais : seront-ils vraiment en capacité de réaliser ces travaux ? Pour le gouvernement, qui fait valoir que les aides (notamment MaPrimeRénov’) ont été largement étendues, la réponse est oui. Les bailleurs sont désormais éligibles à MaPrimeRénov’ dans les mêmes conditions que les propriétaires occupants et ils pourront déposer leurs demandes d’aides à compter du 1er juillet. Mais est-ce vraiment suffisant ? Non, répond Pierre Hautus, le directeur général de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi). “Avec une enveloppe de 1,7 milliard d’euros cette année, le budget de MaPrimeRénov’ revient au niveau de celui du crédit d’impôt pour la transition énergétique de 2018. Sauf qu’à l’époque, on ne parlait pas encore d’interdiction de location... Avec ces nouvelles contraintes, nous estimons que l’enveloppe budgétaire devrait désormais être triplée”, plaide-t-il.

Seuls 30% des bailleurs envisagent de se mettre en conformité avec la loi

Du côté des bailleurs particuliers, cette future interdiction de location dérange. Dans une étude qu’elle publiera d’ici la fin avril, menée auprès de ses adhérents, l’Unpi dresse d’ailleurs un constat bien pessimiste sur leur futur comportement. A la question de savoir ce qu’ils envisagent de faire face à cette nouvelle contrainte, moins de 30% des propriétaires bailleurs interrogés indiquent qu’ils se mettront en conformité avec la loi. Parmi eux, 12% déclarent qu’ils engageront des travaux au plus vite et 17% en prévoient uniquement lorsque les sanctions seront effectives. Pour le reste, 41% des propriétaires se déclarent non concernés par cette interdiction… Et 9% affirment qu'ils continueront de louer sans procéder à des rénovations.

Pour les autres bailleurs, cette contrainte se révèle carrément rédhibitoire pour leur activité. 13% songent ainsi à vendre leur bien plutôt que de le rénover et 7% projettent de le laisser vide, à défaut de pouvoir le louer. Sur la base de ces chiffres, les professionnels de l’immobilier alertent désormais les pouvoirs publics sur le risque de voir une part importante des logements sortir du parc locatif privé. “De façon basique, si les propriétaires privés n’engagent pas les travaux, 1,7 million de foyers n’auront plus de domicile. C’est un défi colossal. Nous l’avons dit : ce n’est pas inatteignable, sous réserve que les dispositifs d’accompagnement suivent”, déclare l’Unpi, soutenue par les fédérations professionnelles Fnaim et Unis, dans un communiqué commun.

Les locataires sanctionnés ?

En revanche, ces trois organisations s’insurgent contre l’extension de l'interdiction de mise en location au delà des classes F et G. Le rapporteur Mickaël Nogal a en effet réussi à faire adopter un amendement au projet de loi qui prévoit d'interdire la location des logements E, à partir de janvier 2034. “Les logements E représentent 25% du parc. En pratique, avec cette nouvelle contrainte, E, F, G, nous allons avoir 12 ans pour rénover près de la moitié du parc locatif privé en France. Soit 450.000 rénovations par an… Sait-on le faire", se questionnent-elles ? Selon un scénario “minimum” de l’Unpi, la mise à niveau jusqu’en classe D de ce parc de 3,6 millions de logements coûterait près de 56 milliards d’euros. Et les amener jusqu’à un niveau BBC (Bâtiment basse consommation), comme le veut la Stratégie nationale bas carbone, représenterait un coût de 88 milliards d’euros. “Et l’on ne parle ici que du parc actuellement loué, habité par des foyers, dont c’est la résidence principale”, affirment les organisations professionnelles, qui redoutent également l’impact de la prochaine réforme du DPE. Avec la prise en compte d’un nouveau critère d’émissions de gaz à effet de serre, plusieurs centaines de milliers de logements chauffés au fioul et au gaz devraient en effet voir leur note dégradée, dans la nouvelle version du DPE.

“A terme, si nous ne parvenons pas à mettre en œuvre cette obligation, ce ne sont pas les bailleurs qui se retrouveront sans logement. Ce seront les locataires”, préviennent les professionnels de l’immobilier. Ces derniers joignent leur voix à celle de l’Unpi pour améliorer les solutions d’accompagnement des bailleurs, “en créant notamment les conditions fiscales garantissant la soutenabilité financière pour les bailleurs des travaux de rénovation énergétique”. Ils proposent ainsi de défiscaliser MaPrimeRénov’ pour les bailleurs, de doubler le plafond du déficit foncier lorsque le montant des travaux est composé pour 40% de travaux d’économie d’énergie, ou encore de rendre le dispositif Denormandie ancien accessible à tous les logements classés F et G sur l’ensemble du territoire. Actuellement, ce dispositif est uniquement destiné aux logements situés dans les 222 communes du programme Action Coeur de Villes.